Новости

В конце декабря 2025 года Тверская ТПП представила на экспертное ознакомление в ТПП РФ Концепцию создания Комиссии по защите сделок с недвижимостью (КЗСН), автором которой является Смоленская Светлана Сергеевна (председатель Комитета в сфере недвижимости Тверской ТПП, член ТПП РФ, общественных советов при Росреестре и МИЗО Тверской области). Документ предлагает системную институциональную трансформацию рынка недвижимости — переход от точечных законодательных изменений к фундаментальному переосмыслению механизмов обеспечения безопасности прав собственности.

Миссия Концепции

«Создание системы государственных абсолютных гарантий защиты прав на недвижимость, обеспечение превентивной проверки всех правовых рисков со стороны государства и трансформация сделок в неоспоримые юридические факты».

Парадокс цифровой трансформации

Российский рынок недвижимости достиг высокого уровня цифровизации, однако остается уязвимым в том числе перед ретроспективными рисками. ЕГРН фиксирует лишь текущее состояние прав, но не гарантирует защиту от наследственных споров, банкротств, мошенничества, подделки документов и скрытых дефектов титула. Каждая утрата имущества добросовестным приобретателем подрывает доверие к институту собственности.

Ключевые преимущества Концепции КЗСН

Комплексный аудит титула: полная верификация цепочки правообладателей за весь жизненный цикл объекта с оценкой правовой безопасности субъектов.

Государственный сертификат: абсолютная неоспоримость прав после государственной экспертизы — сделка защищена как государственное решение.

Национальная защита данных: закрытый контур с криптографическими стандартами ФСТЭК/ФСБ для исключения утечек конфиденциальной информации.

Цифровая прозрачность: смарт-контракты и цифровой рубль обеспечивают защищенные и мгновенные расчеты.

Санация дефектов (очистка рисков): превентивное устранение исторических рисков до совершения сделки — объект становится юридически чистым.

Страхование риска: компенсационный фонд покрывает остаточные риски после сертификации.

Анализ существующих подходов

Статья 68.1 ФЗ-218: ограничения постфактум-защиты.

Реактивная модель реализуется только после утраты прав, оставляя большинство сделок без превентивной защиты. Ограниченное покрытие и зависимость от системной уязвимости бюджетного резерва.

Нотариат: нотариальная система не в состоянии поддерживать весь массив сделок на рынке недвижимости, что неизбежно приведет к очередям, административным барьерам и удорожанию процессов. Отсутствуют механизмы выявления подделки документов, предбанкротных процессов, мошеннических схем, ретроспективного аудита титула, а также компенсационный фонд для покрытия исторических рисков.

Риелторы (предстоящее регулирование деятельности): доступом к конфиденциальным базам данных и передача конфиденциальных государственных данных частным структурам несет риски компрометации информации, порождает конфликт между коммерческими интересами и юридической ответственностью за безопасность прав собственности.

Концепция КЗСН дополняет действующие механизмы, образуя государственную платформу превентивной защиты.

Организационно-правовая структура КЗСН

Статус: Автономное подразделение Росреестра с расширенной межведомственной интеграцией (МВД, ФНС, ЗАГС, ФССП, судебная система, органы опеки, структуры и ведомства). Наследует базовые полномочия Росреестра и реализует специализированные функции защиты сделок.

Базовые полномочия Росреестра (ФЗ-218, Постановление №457):

• Государственная регистрация прав на недвижимость
• Ведение ЕГРН и государственный кадастровый учет
• Федеральный государственный контроль (надзор) в сфере недвижимости

Специализированные полномочия КЗСН (из Концепции):

• Превентивная верификация титула — аудит цепочки правообладателей до совершения сделки.
• Выдача государственного сертификата КЗСН — официальное подтверждение титула чистоты.
• Администрирование компенсационного фонда — страховые выплаты при дефектах.
• Межведомственная интеграция — доступ к базам МВД, ФНС, ЗАГС, ФССП и ведомства.
• Санация исторического риска — превентивное устранение дефектов.

Ключевой контраст с Росреестром: переход от реактивной регистрации к проактивной сертификации титула.

Экспертный совет: Государственные органы, ТПП РФ, Федеральная нотариальная палата.

Функциональные департаменты:

Департамент государственной экспертизы титула

Департамент информационно-аналитического обеспечения

Департамент компенсационного фонда

Департамент правовой санации и защиты титула

Департамент межведомственного взаимодействия и мониторинга

Финансовая архитектура

Интегрированный компенсационный фонд обеспечивает финансовую автономию и страховую защиту:

• Формирование фонда за счет целевых страховых сборов со сделок
• Рыночная компенсация при выявлении исторических дефектов титула
• Актуарная модель устойчивости для увеличения фонда страховой надежности
• Страховая защита добросовестных приобретателей на случай непредвиденных рисков

Методологические принципы

• Проактивность: ретроспективный аудит на этапе подготовки объекта к переходу права собственности
• Интеллектуальное партнерство: единый межведомственный хаб данных через СМЭВ
• Абсолютный титул: трансформация дефектов в денежные требования к фонду
• Национальная безопасность данных:

Криптографическая защита по стандартам ФСТЭК/ФСБ

Персональная ответственность за инциденты

Исключительный государственный доступ к конфиденциальным базам

Централизованное управление рисками активами

Особый режим: усиленная верификация сделок с участием пожилых граждан, несовершеннолетних и представителей уязвимых категорий лиц.

Стратегические выгоды

Гражданам: государственная гарантия права собственности вместо индивидуального риска.

Бизнесу: минимизация транзакционных издержек и повышение инвестиционной прозрачности.

Государству: защищенный оборот активов, фискальная эффективность, укрепление международного имиджа, контроль и защита данных в национальном контуре.

Результат: рост ликвидности за счет доверия к сделкам.

Поэтапная реализация

• Институционализация: законодательные изменения ГК РФ, ФЗ-218; формирование рабочей группы ТПП РФ–Росреестр–Госдума
• Пилотная апробация: выборочные регионы для отработки механизмов
• Национальное развертывание: интеграция с цифровым рублем и СМЭВ
• Оптимизация: корректировка на основе эмпирических данных

Заключение:

Концепция КЗСН формирует современную систему оборота недвижимости -превентивную, технологически продвинутую, обеспеченную государственной защитой. Реализация данной программы, основанной на лучших мировых практиках и глубоком понимании специфики российского рынка, усилит доверие участников и привлечет стратегические инвестиции.

КОНЦЕПЦИЯ КЗСН (скачать)